Когда подойдёт этот договор, а когда — нет
Подходит для обычной сделки между людьми: продаётся вся квартира, без ипотеки. Такой договор заключают в простой письменной форме, а переход права собственности регистрируют в Росреестре (ст. 551 ГК РФ).
- Нужен нотариус, если продаётся доля в квартире (кроме случая, когда все собственники продают свои доли одним договором) или собственник — ребёнок либо человек под опекой.
- Ипотека: договор обычно готовит банк или по его шаблону.
- Материнский капитал при покупке квартиры продавцом: при продаже нужно соблюдать права детей — посоветуйтесь с юристом.
Что проверить перед сделкой
- Выписку из ЕГРН свежую, на день сделки: кто собственник, нет ли ареста, залога, других обременений. Её можно заказать на Госуслугах.
- Кто зарегистрирован в квартире. В договоре обязательно перечисляют лиц, которые сохраняют право пользоваться квартирой после продажи (ст. 558 ГК РФ), — иначе договор могут признать незаключённым.
- Согласие супруга, если квартиру купили в браке, — нотариальное (ст. 35 СК РФ).
- Долги за ЖКУ и капремонт: долг по взносам на капремонт переходит к новому собственнику — попросите справку об отсутствии задолженности.
Как безопасно рассчитаться
- Аккредитив — покупатель кладёт деньги в банк, продавец получает их после регистрации. Самый надёжный вариант для обеих сторон.
- Банковская ячейка — то же, но наличными; доступ продавцу открывается по выписке из ЕГРН.
- Сервис безопасных расчётов банка — похоже на аккредитив, часто вместе с электронной регистрацией.
- Отдать деньги до регистрации — риск для покупателя: если регистрацию приостановят, вернуть деньги будет сложнее.
Регистрация и налог
- Документы подают в МФЦ или электронно через Госуслуги. Обычно регистрация занимает 7–9 рабочих дней. Право собственности переходит к покупателю с момента записи в ЕГРН.
- Продавцу: налога нет, если квартира была в собственности 5 лет и больше, а если её получили в наследство, в дар от близкого родственника, по приватизации или это единственное жильё — 3 года. Иначе — декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года; доход можно уменьшить на 1 млн ₽ или на подтверждённые расходы на покупку.