Почему дом и участок — одним договором
Дом нельзя продать отдельно от участка, на котором он стоит, если оба принадлежат одному собственнику (ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 273 ГК РФ). Поэтому в договоре описывают оба объекта — каждый со своим кадастровым номером — и цену каждого отдельно: это важно и для налога, и если сделку придётся оспаривать.
Что проверить перед сделкой
- Выписки из ЕГРН на дом и на участок: собственник, обременения, категория земель и вид разрешённого использования. Для жилого дома подходит участок для ИЖС, личного подсобного хозяйства (в границах населённого пункта) или садоводства.
- Границы участка: в выписке должны быть координаты границ — иначе возможны споры с соседями.
- Дом зарегистрирован как жилой дом, а не как «незавершённое строительство» или хозблок.
- Кто зарегистрирован в доме и не сохраняет ли кто-то право пользования (ст. 558 ГК РФ).
- Согласие супруга, если дом и участок купили в браке, — нотариальное (ст. 35 СК РФ).
Когда нужен нотариус или юрист
- Продаётся доля в доме или участке — нотариус (кроме случая, когда все собственники продают свои доли одним договором).
- Собственник — ребёнок или человек под опекой — нотариус.
- Ипотека, материнский капитал, участок сельхозназначения вне населённого пункта — лучше с юристом.
Расчёты, регистрация и налог
- Надёжнее всего рассчитаться через аккредитив или банковскую ячейку: продавец получает деньги после регистрации.
- Документы на регистрацию дома и участка подают вместе — в МФЦ или через Госуслуги.
- Продавцу: налога нет, если объекты были в собственности 5 лет и больше (3 года — если получены в наследство, в дар от близкого родственника, по приватизации или это единственное жильё). Иначе — декларация 3-НДФЛ; доход можно уменьшить на вычет (1 млн ₽ за жильё с участком) или на подтверждённые расходы.